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新股中新集团780512申购价值分析

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-12-11

  喜欢申购打新的股民注意了,12月11日又有一只新股上市申购了,中新集团正式在上交所上市申购,申购代码为780512。

  主营业务

  作为中新两国政府间最大合作项目之一的载体和苏州工业园区的开发主体,本公司以“筑中国梦想、建新型园区” 为己任,确立了以园区开发运营为主体板块,以载体配套和绿色公用为两翼支撑板块,通过板块联动、资源集聚,实现高水平产城融合的“一体两翼” 协同发展格局。本公司及控股子公司围绕园区开发运营这一主营业务,开展土地一级开发、房地产开发与经营(长租公寓、工业厂房、商业租赁)、绿色公用和多元化服务等。截至本招股意向书签署之日,发行人已处置完毕原有的住宅及商业项目资产。发行人自设立以来主营业务没有发生重大变化。

  行业分析

  上游:上游主要为园区土地开发与出让规模、 园区经济和人口增长、招商入区企业数量 ;

  下游:下游主要是固定资产投资规模和开发区财税收入等因素 。

  行业情况:

  1、世界开发区行业基本情况

  开发区在世界上已有 400 多年历史,并在二战后得到迅速发展。现代意义上的开发区最早出现于 20 世纪 50 年代的欧洲,目前已进入了相对成熟的发展时期。经过长期探索与发展,各国各地区根据自己的实际情况,创造出了多种类型的开发区,如自由贸易区、自由港、保税区、科技工业园区、科学工业园区等多种类型。在很多国家和地区,开发区起到了扩大出口、引进外资、增加就业和外汇收入的作用。特别是 20 世纪 60 年代以来,兴办各类开发区对一些新兴工业化国家和地区振兴出口导向工业发挥了重要作用。

  2、中国开发区行业发展概况

  根据商务部 2005 年国家级开发区发展报告,我国开发区的发展实践可分为三个阶段:

  第一阶段(1984~1991 年)为创建和探索期;第二阶段(1992~1998 年)为高速增长期;第三阶段(1999 年以后)为稳定发展期。从我国开发区的发展历程可以看出,开发区主要有以下四个特点:

  1、以工业项目为主导,推动开发区所在地区经济发展;

  2、开发区成为吸引外资的重点区域;

  3、高新技术已成为主要产业;

  4、各地区的开发区发展极不平衡。

  上述阶段与发展特点同我国引进外资所走过的历程相同:即从劳动密集型产业向资本、技术密集型产业转变,从制造业向服务业转变的过程。

  3、中国开发区行业发展现状及市场容量

  以国家级经济技术开发区为例,截至 2019 年 6 月末,全国共有国家级经济技术开发区 219家,其中东部地区 107 家,中部地区 63 家,西部地区 49 家,中、西部地区国家级经开区数量和比重显著增加,全国国家级经开区区域分布日趋平衡。

  

  据商务部统计, 2018 年全国 219 个国家级经济技术开发区实现地区生产总值 10.2 万亿元,财政收入 1.9 万亿元,税收收入 1.7 万亿元,进出口总额 6.2 万 亿元,同比分别增长13.9%、 7.7%、 10.1%、 10.8%。

  4、中国开发区行业未来发展趋势

  在云计算、物联网等技术的高速发展带动下, 智能交通在信息系统发展方面将会更加的综合,一体化、平台化将是行业参与者竞争的目标。通过云计算的方式,数据信息、计算资源的大规模运用成为可能。车载终端将车辆信息收集并上传至平台,平台凭借着大数据对信息进行诊断,并将应对指令反馈至车载终端,由车载终端对车辆进行调整。

  财务状况

  财务方面,2016-2018年,中新集团的营收分别为65.07亿元、40.46亿元、34.59亿元,呈现逐年下滑趋势。招股书显示,中新集团2017年仅在房地产开发与经营方面的收入就骤减21.83亿元,2018年,这一业务收入又减少7.00亿元。原因主要为2016年依赖国家出台房地产调控政策,导致房地产市场交易降温。

  与此同时,其净利润却实现逐年增加,分别为9.05亿元、12.76亿元、14.34亿元。从中新集团的分析来看,净利润的增长主要来自于税收、支出利息的减少和投资收益的增加。该公司预计2019年营收为 46.23亿元至 56.50亿元,较上年同期增长约33.66%至63.36%;预计净利润为15.22亿元至17.26亿元,较上年同期增长约6.09%至20.31%;预计归母净利润为10.62亿元至12.04亿元,较上年同期增长约8.57%至23.12%;预计扣除非经常损益后归母净利润预计为7.25亿元至8.59亿元,较上年同期增长约-13.30%至2.79%。

  营收和净利润增长的主要原因系公司集中处置住宅及商业房地产资产所致;而扣除公司处置房地产项目公司股权产生的处置子公司收益和长期股权投资处置收益后,其归母净利较大可能负增长,这说明中新集团自身业务的盈利情况不容乐观。目前,该公司已经转让了2家控股公司和5家参股公司的股权,合计收入12.57亿元。

  其招股书中显示,处置住宅及商业房地产项目资产对该公司前三季度的营收和净利都产生了巨大影响。2019年1-9月,中新集团的营收为45.31亿元,较上年同期增长61.95%,其中,公司处置住宅及商业房地产项目资产实现销售收入30.43亿元,占比67.17%;净利润为15.01亿元,较上年同期增长33.59%,主要因公司处置住宅及商业房地产资产实现净利润10.34亿元,占比68.91%;归母净利为10.58亿元,同比增长37.83%,主要因公司处置住宅及商业房地产资产实现归母净利润7.81亿元,占比73.81%。

  可以计算出,剔除处置住宅及商业房地产项目的影响,该公司前三季度的营收、净利润和归母净利润分别为14.88亿元、4.67亿元、2.77亿元。招股书中表示,若未来公司不能进一步提升主营业务盈利能力,则会对公司经营业绩产生不利影响。


 
 


 

 
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